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文|凯风
房地产税，再有新进展。
01
近日，财政部部长在人民日报撰文指出：
按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。
这一文章着眼的是“十四五规划建议”，面向的是未来5年（2021年-2025年）。
相比过去的“稳妥推进”，这一次多了“积极”两字，这被视为房地产税顺利推进的信号。
不过，日前，全国人大公布2021年度重点立法工作计划，反垄断法等在列，未出现房地产税的身影。
这是怎么回事？
“稳妥推进房地产税立法和改革”，着眼的是整个十四五时期；2021年房地产税不会那么快落地，但不排除未来几年迅速推进的可能性。
事实上，无论从官方到民间，都已形成共识：房地产税是大势所趋，唯一的问题是落地时间。
02
十四五时期，即2025年之前，可能是最佳时机。
其一，中央会议刚提出“解决好大城市住房突出问题”。
正如《中央会议再提房地产》一文所论，房地产，正在从经济问题，变成民生问题，房地产税不乏社会舆论基础。
这背后，房地产税的技术储备都已到位，不动产统一登记、全国住房信息联网、70年产权续期问题三大问题都已解决，房地产税可以说万事俱备，只欠东风。
另一方面，全国卖地收入即将见顶，一二线城市土地资源日益减少，房地产税的现实必要性有所提升。
房地产税是地方税，全部归地方政府所有，这是未来各大的城市主要税源之一，房地产税未来有望取代土地财政。
此外，日前，中国社科院发布《中国住房发展报告（2020-2021）》建议：争取在“十四五”期间，试点开征房地产税。
可见，十四五时期，推进房地产税立法，将会是大概率事件。
03
房地产税，会不会所有城市一刀切征收？
根据最新表述，房地产税的推出，要遵循“十二字原则”：立法先行、充分授权、分步推进。
立法先行，说的是房地产税不会搞突然袭击。
税收法定，已成立法原则，房地产税也不例外，必须历经草案起草、征求意见、人大立法、审议通过、落地执行等法定程序，不会贸然开征，必定会给社会留足缓冲空间。
充分授权和分步推进，则意味着房地产税可能不会全国一盘棋，也不会一刀切全部征收，可能会拿部分一二线热门城市进行试点，三四线城市不会那么快推出。
根据有关部门表态，未来房地产税可能会设置一定免征面积，可能是首套免征，也可能是每人免征40方-60方。
总而言之，不会不分刚需、投资同等征收，刚需要保护，投资要征税，这应当是基本底线所在。
04
房地产税能不能降房价？
从根本上来说，房地产税，最主要的作用并非降房价，而是为地方政府开辟新税源，以取代日渐枯竭的卖地收入。
卖地收入，全部归地方政府所有，进而成了许多城市主要的财政收入来源。温州、杭州、昆明、福州、武汉、西安、南京、郑州等城市土地财政依赖度超过100%。
虽然大城市土地资源不断减少，卖地收入的空间开始收缩，房地产税的重要性与日俱增。
虽说房地产税虽然不是为房价而来，但势必影响到整个房地产市场。
房地产税是持有税，只要有房就要长期缴税。即使每年税率只有1个点，累计下来也不是一笔小成本，这就与个税、契税、增值税这种交易时才会产生的一次性税费，形成悬殊对比。
根据《央行最新调查报告》，我国城镇居民家庭七成财富都是房产，住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。
假设一套房的刚需家庭可以免征，那么房地产税覆盖的家庭比例也高达41.5%，影响范围之大，可见一斑。
同时，房地产税本身就是楼市收紧的明显信号。
这是所有楼市调控里最具杀伤力的一环，不在于其实际影响有多大，而在于其给整个市场带来的情绪预期。
05
全国版房地产税仍需时间，一二线城市会不会先行先试？
2020年以来，市场多次流传“深圳开征房产税”的消息，这些传闻随即被当地辟谣。
需要指出的一点是，房地产税要“立法先行”，如果没有全国层面的立法，地方版的房地产税恐怕也很难推进。
不过，“房地产税”推进需要时间，不等于“房产税”就不能先行先试。
我们要区分“房地产税”与“房产税”，房地产税是包括土地、房产在内的一系列税收体系，既包括房产税，也包括土地增值税等税收。
房产税，就是针对房产而言，地方版的房产税却早已有之。
早在2011年，上海、重庆就已试行开征房产税，一直持续到现在，每到年末，有房一族还会收到政府关于缴纳房产税的通知。
不过，这两地的房产税只能说是初级版本，普遍存在税基较窄、免税面积较大、税率偏低等问题。
这也告诉我们，从热门城市开始试点房产税，并非没有空间。让一些楼市热门城市先行先试，也是有先例可循的。
在不动产统一登记、全国住房信息联网之下，只要将上海重庆版房产税进行升级，税率与国际接轨，这样的房产税同样是有杀伤力的。
那么，谁会成为第一个吃螃蟹的城市？
—END—
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